Der erste Schritt in die Richtung EIGENHEIM beginnt mit der Überprüfung seiner Glaubensmuster. Sogar 80% aller Lottomillionäre sind nach weniger als zwei Jahren wieder pleite! Woran das liegt? Oft sind wir durch Elternhaus, Schule, Freundeskreis etc. derart konditioniert worden, dass wir uns nicht trauen reich, finanziell unabhängig und vermögend etc. zu sein. Wer dies ändern will, muss sich zuerst seiner Verhaltensmuster in Bezug auf Geld bewusst werden. Hilfreich für diesen Prozess sind Bücher, Workshops, und Seminare.

T. Harv Eker – einer der erfolgreichsten Trainer und Herausgeber des Bestsellers: „So denken Millionäre!“ ist für das Zitat bekannt:

„ Geben Sie mir 5 Minuten und ich kann Ihre finanzielle Zukunft für den Rest Ihres Lebens vorhersagen:“

In seinem „The Millionär Mind intensive“ Seminar setzt er sich mit den 72 bekanntesten Glaubenssätzen auseinander. Auf einer Skala von 1 bis 10 (1= 100%ige Ablehnung bis zu 10=100%ige Zustimmung) kann sich jeder ein umfassendes Bild seiner persönlichen Gedankenstrukturen zum Thema Geld machen. Das Erstaunlichste für mich in diesem Seminar war, dass wir oft Glaubenssätze ungeprüft übernehmen, deren tieferer Sinn uns nie eingeleuchtet hat. Ist man sich erst mal dessen bewusst, kann man gezielt Veränderungen in positiver Richtung einleiten.

Der zweite Schritt ist effektives Geldmanagement: Das wichtigste an einer guten Verwaltung Ihrer Finanzen besteht darin, Ihr Einkommen für die unterschiedlichen Verwendungszwecke auf verschiedene Konten zu verteilen:

Das erste und wichtigste Konto ist Ihr Konto für finanzielle Freiheit. In dieses Konto zahlen Sie 10% Ihrer Einnahmen. Mit diesem Geld füttern Sie Ihrer „goldene Gans“. Alles was zusätzliches Einkommen generiert, ist aus dem Topf zu bedienen: Kaufen Sie Aktien, oder Aktienfondsanteile, Immobilien oder Immobilienfonds oder beteiligen Sie sich an dividendenstarken Unternehmen. Lassen Sie Ihr Geld für sich arbeiten. Dieser Topf sollte niemals ausgeleert werden, will heißen:
Genießen Sie die Eier, aber schlachten Sie nie die Gans!

Das zweite Konto wird für langfristige Ausgaben angelegt: Hier werden ebenfalls 10% Ihrer Einnahmen eingezahlt. Dieser Topf ist für die eigene Immobilie, den neuen Fernseher, die langersehnte Weltreise oder das Motorrad gedacht. Wer schon eine Immobilie hat, kann in diesem Konto auch die zusätzliche Entschuldung ansparen, wenn die Rendite hier höher ist als der Sollzins Ihres Darlehensvertrages.

Mit dem dritten Konto finanzieren Sie alle Weiterbildungsmaßnahmen, Bücher, Seminare Workshops, Bildungsreisen, Webinare…usw. Hier sollten auch regelmäßig 10% Ihrer Einnahmen landen. Je mehr Sie in dieses Konto einzahlen und je mehr Sie bereit sind, persönlich zu wachsen, umso eher erreichen Sie finanzielle Freiheit.
„Wenn Sie Bildung für teuer halten, dann sollten Sie es einmal mit Unwissenheit versuchen“ – Benjamin Franklin –

Das vierte Konto wird mit 55% Ihrer Einnahmen gefüttert. Hieraus werden alle laufenden Kosten bestritten: Miete oder Kapitaldienst. Energiekosten, Krankenkasse, Versicherungen, Essen, etc. Wenn Sie nicht von 55% Ihrer Einnahmen leben können, sorgen Sie für Vereinfachung!

Das fünfte Konto ist Ihr Spaßkonto. Dieses sollten Sie auch regelmäßig mit 10% Ihrer Einnahmen füttern. Wichtig ist, dass Sie diesen Betrag mindestens monatlich oder vierteljährlich ausgeben und dabei wirklich Freude bewusst genießen. Gönnen Sie sich eine entspannende Massage, gehen Sie aus oder laden Sie liebe Freunde zu einem tollen Essen ein.

Das sechste Konto ist das GEBEN oder SPENDEN Konto: Suchen Sie sich gute Projekte, die Sie mit diesen 5% Ihres Einkommen unterstützen wollen. Das können gemeinnützige Vereine, Stiftungen, Nachbarschaftshilfen, Sportvereine, Tierheime oder was auch immer sein.

Wer sich konsequent an dieses millionenfach erprobte Aufteilungsmuster hält, kann schon bald erste Früchte ernten: Bezahlen Sie sich immer zuerst, beginnen Sie mit der Aufteilung am Monatsanfang und nicht am Ende, wenn nichts mehr vom Gehalt übrig ist. Gewinnen Sie Klarheit für Ihre eigenen Ziele, Wünsche und Träume. Wenn ein eigenes Haus auf dem Wunschzettel steht oder eine Immobilie, die Sie vermieten möchten, dann legen Sie JETZT los.

Bei der Umsetzung hilft Ihnen von Herzen gern:

Ihr Finanzcoach
Marianne Brunert

Anmeldungen zum nächsten Workshop “Baufinanzierung“ oder Fragen rund um den Immobilieneinstieg bzw.-umstieg oder Anschlussfinanzierung richten Sie bitte an Marianne.Brunert@immobilienkredit.com

Kreditzusage mit 60+ gleicht einem Sechser im Lotto
Auch wenn das Einkommen nachhaltig ist, winken die meisten Banken eher ab. Davon kann die Vorruheständlerin Maria M. 63 Jahre, aus Nordrhein Westfalen ein Lied singen. Gemeinsam mit ihrem Mann wollte sie ihren Altersruhesitz ins Allgäu verlegen, um in der Nähe der Tochter zu sein. Das Einfamilienhaus in der Nähe von Köln sollte verkauft werden. Die neue Immobilie in der Nähe des Bodensees war schon gefunden, der Kaufvertrag sollte demnächst abgeschlossen werden. Die Differenz vom Verkaufserlös zum Kaufpreis der neuen Immobilie in Höhe von 100.000 Euro wollten Sie über Ihre Hausbank finanzieren. Dort waren sie beide seit mehr als 30 Jahren Kunden. Beide hatten sie zusammen rund 8.500 Euro Ruhestandsbezüge im Monat. Also kein Problem dachten beide.
Die Hausbank sah es leider anders: zu alt für so eine hohe Finanzierungssumme, gute Rente hin oder her. Auch andere Banken wollten diese Finanzierung nicht begleiten, obwohl die Finanzierung bei unter 50 Prozent des Verkehrswertes am neuen Objekt abgesichert war.
Der Faktor “Alter” spielt bei vielen Banken eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe. Da spielt es auch keine Rolle, dass ältere Kunden im Vergleich zu jüngeren Kreditnehmern nachweislich weniger Probleme mit der Kreditrückzahlung haben.
Wo ist das Problem: Die Rente kommt jeden Monat. Es gibt bei Ruheständlern kein Einkommensausfall durch Arbeitslosigkeit oder bei Krankheit. Sicherheiten sind auch vorhanden.

KEIN DARLEHENSANSPRUCH
Egal ob zum altersgerechten Umbau der eigenen Immobilie oder für eine notwendige Reparatur, es gibt kein einklagbares Grundrecht auf eine Kreditfinanzierung. Hier ist unbedingt politisches Handeln notwendig. Die meisten Banken lehnen eine Darlehensvergabe an ältere Menschen ab, manche verlangen eine Bürgschaft der Kinder.

Achtung hohe Zusatzkosten
Wenn es hier und da doch mal zu einem Kreditvertrag mit einem Ruheständler kommen sollte, lohnt es sich genauer hinzuschauen: Häufig wird eine teure Restschuldversicherung verlangt, deren Prämie sich nach dem Lebensalter richtet. Je älter der Kunde, desto höher fällt der Beitrag aus. Leider sind diese Kosten NICHT Bestandteil des effektiven Jahreszinses. Deswegen fällt es erst bei genauen Hingucken auf.

Ältere Menschen müssen hohe Mindesttilgungen bei Immobilienfinanzierungen leisten
Wer dennoch Sieger im Hindernislauf eines Immobilienkredites wird, den erwartet eine hohe Mindesttilgung. Zwischen 2% und 4% p.a. sind durchaus üblich. Alternativ wird häufig eine Rückzahlungsvereinbarung getroffen, die sicherstellt, dass der Beleihungsauslauf bei Erreichen des 70. Geburtstags bei deutlich unter 60% des Objektwertes liegt.

Es geht aber auch anders:
Auf der Suche nach einer der Lebenssituation entsprechenden Finanzierungslösung sollte unbedingt ein unabhängiger Finanzcoach mit ins Boot geholt werden. Dieser navigiert Sie sicher und erfahren durch den Finanzierungsdschungl. Aus der Angebotspalette von rund 300 Anbietern findet Ihr Coach den passenden Anbieter. Denn gute Lösungen sind das Ergebnis exakter Erfassung Ihrer Lebenssituation, ihrer Zukunftsplanung und Ihren finanziellen Ressourcen. Die Rückzahlungsmöglichkeiten müssen flexibel gestaltbar sein. Regeltilgungen zwischen 1 und 5% p.a. sollten ebenso denkbar sein wie jährlich mögliche Sondertilgungen. Insbesondere die Generation 60 + sollte sich nicht von der Hausbank mit billigen Argumenten von den selbst gesteckten Zielen abbringen lassen. Ihr unabhängiger Finanzierungsberater ist Partner in einem bundesweiten Netzwerk und schaut deutlich über den Tellerrand der regionalen Anbieter hinaus.

Sie wollen gern mit mir weiter diskutieren?
Dann freue ich mich über Ihre Erfahrungen, Anregungen und Fragen
Marianne.Brunert@immobilienkredit.com

Gefördert werden grundsätzlich alle Baumaßnahmen, die zu einer Reduzierung vorhandener Barrieren führen und eine angenehme Wohnqualität gewährleisten. Auch beim Kauf einer zu diesem Zwecke umgebauten Wohneinheit können die Mittel beantragt werden.
„Mit modernen Umrüstungen wohnen Sie komfortabler und fühlen sich unabhängig von körperlichen Einschränkungen in jedem Alter wohl.“ heißt es in der Broschüre „Chancen Spezial“, die Sie hier kostenlos herunter laden können.

Ihr KfW-Darlehen umfasst 100 % der förderfähigen Kosten, bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit.
Ihre Vorteile

• TOP-Konditionen: Zinssatz ab 1,00 % effektiv pro Jahr
• bis zu 30 Jahren Kreditlaufzeit
• 5 oder 10 Jahre Zinsbindung
• endfälliges Darlehen mit bis zu 8 Jahren Laufzeit

Diese Förderung kommt Ihnen als Eigentümer oder Vermieter zugute. Auch als Mieter können Sie mit Zustimmung Ihres Vermieters umbauen und die Fördermittel nutzen.
Lassen Sie sich vor Antragstellung umfassend beraten. Ihre unabhängige Finanzberaterin steht Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite (Marianne.Brunert@immobilienkredit.com).

Sie sind alle einmal mehr aufgestanden als hingefallen!

Und so stellt sich doch die Frage: wo wären wir, wenn das Spermium, welches wir unser Leben zu verdanken haben, vorzeitig aufgegeben hätte? Wo stünde unsere Familie heute, wenn wir bei der kleinsten Herausforderung die Segel gestrichen hätten? So manches Bauprojekt wäre heute eine trostlose Ruine, hätte der Bauherr bei den üblichen Problemen die Flinte ins Korn geschmissen…. Also lohnt es sich doch weiter zu machen. Wir werden doch ausschließlich fürs Durchhalten belohnt und nicht fürs Scheitern. Gezählt wird in der letzten Runde. Warum ich Ihnen das erzähle? In den letzten 3 Monaten sind etliche Immobilienprojekte „geplatzt“! Das heißt, der Immobilien-Interessent kam nicht zum Zuge, weil ein anderer schneller war! Weil ein anderer mit Bargeld kam, oder weil ein anderer mit seiner Finanzierungsplanung am „Point of Sale“ war. Der Markt für gute Immobilien – egal ob zur Kapitalanlage oder zum Selbstbezug ist zumindest in den Ballungsräumen  schneller geworden. Wenn Preis und Leistung sowie Lage und Ausstattung stimmen, gibt es immer mehrere Kaufinteressenten, die sich schnell entscheiden. Gut, wenn Sie für diese Situation entsprechend vorgesorgt haben.

Mein Tipps:

1. Lassen Sie sich vor der Immobiliensuche von einem Finanzplaner gut beraten.

2. Klären Sie den Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten unten den verschiedenen Aspekten des Lebens ab. Dazu gehören auf jeden Fall die berufliche Entwicklung, die Familienplanung, die Schul/Ausbildungs/Studienbedingungen oder Unterbringungsmöglichkeiten der Kinder, die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel etc.

3. Der gesteckte Rahmen sollte flexibel gestaltbar sein. Wenn am Anfang zwei Gehälter zur Verfügung stehen, sollte die Finanzierungsbelastung auch mit einem Gehalt „machbar“ bleiben.

4. Prüfen Sie bestehende Verträge auf Verwendbarkeit. Lebens- und Rentenversicherungen können gut als Eigenkapitalersatz oder Tilgungsersatz berücksichtigt werden. Die ersparten Beiträge erhöhen den finanziellen monatlichen Spielraum. Das Todesfall oder Berufsunfähigkeitsrisiko sollten separat abgeschlossen werden. Gekoppelte Verträge nützen nur der Versicherungsgesellschaft.

5. Ist die richtige Immobilie erst mal gefunden, schließen Sie einen Reservierungsvertrag mit dem Makler oder dem Verkäufer.

6. Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages prüfen Sie alle anderen abzuschließenden bzw. zu übernehmende Verträge. Bei bestehenden Eigentumswohnungen nehmen Sie Einblick in die letzten 3 Protokolle de Eigentümerversammlungen, ins Grundbuch und in die Teilungserklärung. Bei bestehenden Häusern bitten Sie um die vollständigen Bauakten.

7. Ihr Finanzplaner/ Finanzierungsberater kann Ihnen auf Basis dieser Objektunterlagen sowie mit Ihren letzten 3 Gehaltsabrechnungen, Ihrem letzten Einkommensteuerbescheid und Ihrem Eigenkapitalnachweis sofort eine grundsätzliche Finanzierungszusage erteilen.

8. Oft erweist sich die Zusammenarbeit mit dem Verkäufer/Makler als Gewinn. Der Finanzierungsberater kann ausschließlich in Ihrem Interesse sämtliche Zweifel über Ihre Bonität ausräumen, Fragen zur Finanzierung klären und den notariellen Vertrag in Ihrem Sinne mitgestalten.

9. Mit der Finanzierungsbestätigung und den vorbereiteten Grundschuldbestellungen kann der notarielle Kaufvertrag beurkundet werden.

10. Der Notar wacht über den Eigentumsübergang. Sobald die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, haben Sie 14 Tage Zeit den Kaufpreis zu bezahlen und dies gegenüber dem Notar nachzuweisen. Dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten steht dann ins mehr im Wege.

Lassen Sie sich also nicht ins Boxhorn jagen, wenn Sie auch schon mal den zweiten Preis gemacht haben. Der Markt bietet auch heute noch jede Menge guter Möglichkeiten. Nur Looser fragen sich nach dem WARUM, die Erfolgreichen schwören sich „Jetzt erst recht“ und häufig hat das Schicksal auch richtig entschieden. Vielleicht war es gar nicht das Super Schnäppchen oder die Traumwohnung!

ERFOLG HAT NUR DER, DER ETWAS TUT WÄHREND ER AUF DEN ERFOLG WARTET.

Halten Sie‘ s wie Boris Becker, der einmal in einem Interview zum Besten gab: „Das Match wird zwischen den Ohren gewonnen“. Seine Erfolge geben ihm recht. Und das was im Allgemeinen „zwischen unseren Ohren“ sitzt, sind diese berühmten 15 cm nennen wir GEHIRN .

Der aktuelle Verlust der Gläubiger – auch deutscher Anleger – liegt in Wahrheit noch viel höher als es der Schuldenschnitt vermuten lässt, da alle Schuldtitel in Papiere mit geringeren Zinsen und ein Drittel in Anleihen mit langer Laufzeit (bis zu 30 Jahre) getauscht werden. In Folge des Kapitalschnitts werden deutsche Banken knapp 14 Mrd. Euro abschreiben müssen. Ist dieser Schuldenschnitt ein echter Lösungsansatz für Griechenland oder nur ein Verschiebebahnhof? Erste Priorität von Griechenland, der Europäischen Union und des Internationalen Währungsfonds muss es nun sein, mit allen Mitteln die griechische Wirtschaft wieder anzukurbeln. Bislang ist an den Finanzmärkten nach dem Schuldenschnitt zu keinen Verwerfungen: der Aktienmarkt zeigte sich robust, der Euro gewann leicht zum Dollar und die Zinsen tendierten uneinheitlich auf nach wie vor niedrigem Niveau. Dass bemerkenswerte Turbulenzen bislang ausgeblieben sind, dürfte der „besonnenen“ Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) der letzten Monate und Wochen geschuldet sein: Zur Erinnerung: Ende Dezember stellte die EZB den europäischen Banken Kredite für drei Jahre in Höhe von 490 Mrd. Euro zu einem Zinssatz von einem Prozent zur Verfügung. Als Folge erhöhten sich zum einen die Übernachteinlagen der Banken bei der EZB rapide, da sich die Banken untereinander aufgrund des mangelnden Vertrauens in die Zahlungsfähigkeit des jeweils anderen immer noch keine größeren Summen ausleihen. Zum anderen schnellte die Nachfrage nach Aktien und hochrentierlichen Anleihen in die Höhe. Aus diesem Grund stiegen die Anleihekurse von wirtschaftlich bedeutenden Ländern wie z.B. Italien und Spanien und im Gegenzug sanken die Renditen. Anfang März vor dem beschlossenen Schuldenschnitt Griechenlands legte die EZB erneut ein umfassendes Kreditprogramm auf: zu gleichen Bedingungen wie Ende letzten Jahres liehen sich europäische Banken die sagenhafte Summe von 530 Mrd. Euro. Mario Draghi, der Präsident der EZB betonte dass die EZB nunmehr ihren Teil zur Lösung der Staatsschuldenkrise beigesteuert habe. „Es ist jetzt an der Zeit infrastrukturelle Maßnahmen um zu setzen sowie weitere moderate Sparmaßnahmen zu beschließen. Die EZB hat maßgeblich zur Beruhigung des Bankensystems beigetragen und dadurch eine Kreditklemme der Wirtschaft verhindert.“

Mögliche Risiken und Nebenwirkungen entnehmen Sie bitte dem Tagesgeschehen… Zumindest in Ballungszentren stellen wir bereits leicht inflationäre Tendenzen im Immobiliensektor fest. Sollte das verliehene Kapital nicht mehr bei der EZB angelegt, sondern an den Kapitalmärkten investiert werden, besteht die Gefahr, dass sich Preisblasen (wie z.B. auf dem amerikanischen Immobilienmarkt vor dem Zusammenbruch 2008) bilden. Die EZB verfolgt zwar nachhaltig das Inflationsziel von 2 % obwohl sie selbst mit einer durchschnittlichen Inflation von 2,4 % für die Eurozone in 2012 rechnet. Daher dürfte eine Senkung des Leitzinses in den nächsten Monaten eher unrealistisch sein. Aktuell investierten die Anleger nach wie vor stark in deutschen Anleihen. Deshalb bewegten sich die Baugeldzinsen in Deutschland leicht schwankend seitwärts und sanken sogar noch weiter in den letzten Wochen. – von tagesabhängigen Kapriolen des Bund future mal abgesehen. Ich erwarte weiterhin kleinere Schwankungen von 10-20 Basispunkten bei den Zinsen in den nächsten Wochen. Wie schon mehrfach an dieser Stelle betont: Wir empfehlen unseren Kunden sich die Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum (15 oder mehr Jahre) in Kombination mit einer höheren Anfangstilgung (mindestens 2 %) zu sichern. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung sollte bei dieser Vorgehensweise in einem „überschaubaren Rahmen“ liegen, damit eine eventuelle. Anschlussfinanzierung sorgenfrei „über die Bühne“ geht.

Zinstrend aktuell:

Kurzfristig: schwankend seitwärts

Langfristig: leicht steigend Sie haben

Fragen? Zögern Sie nicht, diese direkt zu stellen: marianne[at]immobilienkredite.de

1. Notarieller Kaufvertrag: Aus diesem sind neben dem Preis, den Sie in der Vergangenheit bezahlt haben, auch der sogenannte „Pfandbeschrieb“ heraus zu lesen. Das sind die Daten unter denen Ihre Immobilie im Grundbuchamt Ihres Amtsgerichtsbezirkes geführt wird.
2.  Sofern Sie Ihre Immobilie ganz oder teilweise vermietet haben sollten, reichen Sie die aktuellen Mietverträge mit ein. Sie können dazu beitragen den Ertragswert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
3. Aus den laufenden Darlehensverträgen lässt sich gleich feststellen, ob ein Pfandtausch ins Auge gefasst werden kann. Auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich einigermaßen verlässlich ermitteln. Etliche Verkaufspläne sind schon an deren ungeahnter Höhe gescheitert.
4. Wichtig auch die letzten Kontoauszüge zu Ihren Darlehensverträgen. So können Sie die Restvaluta zum angepeilten Verkaufsdatum einplanen.
5. Sofern Sie andere Tilgungsträger für die finale Tilgung Ihres Darlehens vorgesehen haben… z.B. Rentenversicherungen, Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträge besorgen Sie sich die aktuellen Rückkaufwerte.(Konto- oder Depotauszug)
6. Um einen „ungefähren“ Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, beobachten Sie die Verkäufe in Ihrem direkten Umfeld, fragen Sie Nachbarn und Bekannte, begeben Sie in den einschlägigen Internetportalen sich auf die Suche nach Wohnungen in Ihrer direkten Umgebung. Die Bodenrichtwertstelle Ihrer Gemeinde gibt Auskunft über die Grundstückspreisentwicklung (gegen Gebühr)
7. Stellen Sie einen Ordner mit diesen Unterlagen zusammen: Grundrisspläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, bei ETW: Teilungserklärung und Protokolle der der letzten 3 Eigentümerversammlungen, Wohngeldabrechnungen. Machen Sie Fotos von Ihrer Immobilie (möglichst ohne viel Persönliches von sich preis zu geben.)
8. Ihr Berater ermittelt auf Basis dieser Daten einen möglichen Verkaufserlös. Lassen Sie sich Zeit und ausreichenden Spielraum, um auf Angebote souverän reagieren zu können.
9. Beginnen Sie zeitgleich mit der Suche nach einer eigenen neuen Immobilie, damit Sie die „Umzugsrochade“ ohne Stress und Zwischenaufenthalt im Hotel überstehen.
10. Sofern Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen möchten: NIEMALS ORIGINALE herausgeben!

Ihr Berater wünscht Ihnen viel Glück und steht jederzeit bei Fragen an Ihrer Seite

Hintergrund:

Zum Marktumfeld und der anhaltenden Zinssituation kommentiert Professor Dr. Fleischer:

“Die Hängepartie der griechischen Schulden-Tragödie sorgt für Verunsicherung auf den Märkten. Sie drückt die Hypothekenzinsen auf ein sehr niedriges Niveau. Die Angst vor einem Banken-Crash zwingt die Notenbanken weiter zur Politik “des billigen Geldes”. Nutznießer sind die Häuslebauer. Entsprechend günstig sind derzeit die Zinskonditionen (Durchschnittskonditionen bei 5-jähriger Zinsfestschreibung 2,6 Prozent und bei 10-jähriger 3,1 Prozent Sollzins).
Sein Rat: Häuslebauer sollten die harte Wettbewerbssituation und das günstige Umfeld nutzen und zumindest einen Darlehensteil möglichst langfristig abschließen.”

Prognose:

Die zukünftige Entwicklung des Zinsniveaus hängt vor allem davon ab, wie sich die Euro-Schuldenkrise weiter entwickelt und welche politischen Entscheidungen in diesem Zusammenhang getroffen werden. Sparen oder Geld drucken? Deflation oder Inflation?

Professor Dr. Fleischer betont: “Wir wissen bisher nicht, ob Amerika noch weiter Schulden macht und diese Schulden mit noch billigerem Notenbankgeld finanziert. Wenn dieses US-Modell, das übrigens auch der IWF verfolgt, in Europa Schule macht, können wir mit fallenden Zinsen rechnen.”

Empfehlung:

Weil die Zinsen derzeit tagesabhängig um 0,2 bis 0,3 Prozent schwanken können, lohnt es sich einen günstigen Moment für die Zinsfestschreibung abzupassen.

Der Expertenrat: “Für Risiko-Bewusste empfehle ich durchaus den Abschluss von kurzfristigen Zinsbindungen, beispielsweise zwei, drei oder fünf Jahre. Legen Sie allerdings Wert auf eine große Planungssicherheit, dann empfehle ich die Darlehenssumme aufzuteilen: Den ersten Teil schließen Sie mit einer zehnjährigen Zinsbindung ab, den zweiten Teil jedoch länger als 20 Jahre. Dadurch reduziert sich Ihr Risiko.”

Wer also bereits VIEL hat, gewinnt doppelt. Das ist besonders für Selbstständige interessant. Denn dieser Personenkreis, der selbst und ständig eine tragende Säule unserer Volkswirtschaft ist, wird von den Banken besonders kritisch geprüft. Neben den aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertungen mit Summen und Saldenlisten, werden auch die Bilanzen der letzten 3 Jahre kritisch unter die Lupe genommen. Wenngleich dieser Blick in den „Rückspiegel“ keinerlei zutreffende Aussagen für die Zukunft des Unternehmens bzw. des Unternehmers  bietet, wird nach wie vor nach dieser Methode geprüft. D.h. dieser zeitraubende Aufwand wird auch noch kostenintensiv… denn die vorgelegten Zahlen müssen durch einen Steuerberater testiert werden.  Wer clever seine eigenen Einkommenszahlen steuerlich optimiert, zieht bei der Bank oft den Kürzeren. Darum empfehlen wir dringend sämtliche nicht mehr valutierende Grundpfandrechte zu sichten und diese ggf. der Bank als Sicherheit abzutreten. Dadurch ersparen Sie sich Zeit und viel Geld, denn die Konditionen können bis zu 0,3% p.a. günstiger ausfallen. (Beispiel 10 Jahre fest)

MERKE: Je geringer der Beleihungsauslauf, umso günstiger die Zinsen.

Allerdings gibt es für die Ermittlung es Beleihungsauslaufes kein allgemein gültiges Bewertungsverfahren. Mit einer einfachen Faustformel liegen sie aber (fast) immer richtig: Zunächst wird geprüft, ob der Kaufpreis marktgerecht ist. Dann wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt, d.h. vom Kaufpreis wird ein Sicherheitsabschlag von ca. 10% in Abzug gebracht. Dieser Verkehrswert wird in Relation zum Darlehensnennbetrag gesetzt:

Beispiel:

Eine wohnwirtschaftliche Immobilie z.b. eine Doppelhaushälfte wird zum Preis von € 550.000 angeboten. Der von der Bank ermittelte Verkehrswert wird mit € 500.000 angegeben. Kunde

A bringt € 250.000 Eigenkapital mit und finanziert den Rest auf 15 Jahre wie folgt: seine Kondition 3,25%, 100% Auszahlung 15 Jahre fest. Oder alternativ 2,94% bei 100% für 10 Jahre fest. Das sind REALKREDITKONDITIONEN!!

B bringt nur € 75.000 Eigenkapital mit und landet damit bei einem Beleihungsauslauf von 85%. Seine Kondition sieht so aus: 3,65%, 100% Auszahlung 15 Jahre fest. Kunde B zahlt also 0,4% p.a. mehr als Kunde A. Außerdem sollte er Angestellter in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis sein und das Nettofamilieneinkommen sollte mindestens € 4969 p.M. betragen.

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Üblicherweise verlangen Kreditinstitut bis zu einem Prozent der Darlehenssumme und rechtfertigen diese Kosten mit dem Verwaltungsaufwand, der für die Beleihungs – und Bonitätsprüfung entsteht. Die Schutzgemeinschaft für Bankkunden hat seit 2010 etliche Urteile zur üblichen Erhebungspraxis der Banken erstritten. 8 Oberlandesgerichte hielten Bearbeitungsgebühren im Rahmen der Kreditvergabe bereits für unzulässig, da nach den Vorschriften des BGB der Kunde für die Überlassung eines Kredites dem Kreditgeber den Darlehensbetrag zurückzuzahlen hat und diesen während der Dauer der Darlehnshingabe vertragskonform zu verzinsen hat. Die Zahlung einer Bearbeitungsgebühr gehöre nicht zu den vertraglich geschuldeten Pflichten des Darlehensnehmers. Die Bearbeitungsgebühr ist somit eine Zahlung, die den gesetzlichen Rahmen sprengt. Üblicherweise wird sie von der Bank für eine Leistung verlangt zu der diese gesetzlich nicht verpflichtet ist; vielmehr schützt sich die Bank durch die im Vorfeld der Darlehensvergabe geführten Gespräche und Prüfungen vor späteren Forderungsausfällen. „Eine über diesen Rahmen hinausgehende Leistung sei nicht vergütungspflichtig, da sich die Bonitätsprüfung um keine Dienstleistung für den Kunden handelt“ so etwa das OLG Chemnitz.

Der BGH hat dies nun bestätigt: „Entgelte für Tätigkeiten zu erheben, die die Bank – wie hier – im eigenen Interesse erbringt, halten nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweichen, nicht vereinbar sind und die Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“ vgl. Entscheidung des BGH vom 07.06.2011, Az.: XI ZR 388/10, Pressemitteilung des BGH

Die Darlehensnehmer, die eine Bearbeitungsgebühr bei einer Bank (nicht bei einem unabhängigen Finanzvermittler) bezahlt haben, können diese somit zurückverlangen. Automatisch gibt es aber keinen Cent zurück. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Greger & Collegen (Regensburg, München) weist darauf hin, dass die Kunden selbst tätig werden und die Gebühren zurückfordern müssen. „Ein formloser Brief an die Bank reicht hierzu aus“, so Rechtsanwältin Tanja Celler.

Wer in den letzten 3 Jahren ein Immobiliendarlehen oder einen Ratenkredit in Anspruch genommen hat, sollte seine Vertragsunterlagen erneut prüfen. Wenn die Gebühren in 2009 bezahlt wurden, droht Verjährung bis Ende 2012. Also am besten gleich formlos die Bank anschreiben und die Bearbeitungsgebühren zurück verlangen, wahlweise können Sie auch die Bank auffordern, auf die „Einrede der Verjährung“ zu verzichten.

Nur zur Frage der Verjährung besteht noch Uneinigkeit. Nach Ansicht einiger Banken sollen nur die Gebühren für die letzten drei Jahre zurückgeholt werden können

„Die Kunden sollten jedoch versuchen, die Gebühr für die gesamte Laufzeit zurückzufordern, da nach Ansicht der Verbraucherschützer die Verjährungsfrist erst mit Ende des Kreditvertrags zu laufen beginnt“ so Rechtsanwältin Tanja Celler. Das kann über die Laufzeit von 10 Jahren eine Menge Geld sein.

Davon völlig unbeeindruckt, verlangt die Deutsche Bank weiterhin regelmäßig 1% der Darlehenssumme!

Grundsätzlich sollten betroffene Kunden die Entscheidung des BGH im Visier behalten.

Die Vorhersagen gestalten sich schwierig, denn es fehlen klare Strukturen, an denen sich ein Trend festmachen lässt. Nach wie vor ist der täglich durch die Medien galoppierende „Rettungsschirm“ noch nicht wirklich aufgespannt. Angekündigte Sparprogramme (Griechenland, Italien, Portugal etc) werden zunächst ein Absenken der Wirtschaftsleistung zur Folge haben. Wachstumsimpulse sind im Augenblick noch nicht in Sicht! Das könnte in Konsequenz bedeuten, dass der Inflationsdruck nachlässt, Rohstoffpreise sich wieder normalisieren  und die EZB den Leitzins noch im ersten Halbjahr 2012 absenken wird.

Dass selbst europäische Banken die aktuelle Schuldensituation extrem kritisch sehen, beweist deren Darlehensaufnahme Ende Dezember in Höhe von € 500 Mrd bei der EZB. Diese Mittel wurden jedoch nicht an andere Banken „verliehen“ sondern quasi in gleicher Höhe wieder bei der EZB „geparkt“ ;wohl aus Angst dieses Geld nicht mehr zurück zu bekommen, weil viele Banken in Staatsanleihen investiert sind. Diese sind wahlweise durch Staatspleiten oder Abstufung durch Ratingagenturen „gefährdet“ und drohender  Wertverlustes offenkundig!

Problematisch für die Märkte sind die „Dysbalancen“. Während aktuell die Bundesrepublik Deutschland aufgrund ihrer guten Bonität eine Anleihe mit 6 monatiger Laufzeit ohne Zinsen platziert hat, können andere europäische Schwergewichte wie Italien oder Spanien sich nur zu extrem hohen Zinsen refinanzieren. Das kann auf Dauer nicht gutgehen. Die Politik ist jetzt gefordert, durch geeignete Maßnahmen verloren gegangenes Vertrauen der Kapitalmärkte zurück zu gewinnen, damit sich auch diese Länder wieder zu moderaten Bedingungen Refinanzierungsmittel beschaffen können. Falls dies nicht gelingt, droht das Zusammenbrechen  der Währungsunion!! Um diesen Ländern Zugang zu günstigem Geld zu verschaffen, könnte die EZB in unbegrenztem Maße Anleihen am europäischen Kapitalmarkt aufkaufen bzw. als Sicherheiten von Banken akzeptieren. Das wiederum könnte dazu führen, dass Investoren sich vom deutschen Markt abwenden und ihr Kapital abziehen!! –

Damit wäre ein Ende der aktuellen historischen Baufinanzierungszinsen in Sicht!

Das Tempo bestimmt die Politik! 

Auf Sicht der kommenden 6 bis 12 Monate gehe ich von steigenden Zinsen aus. Wer in diesem Jahr seinen Traum von den eigenen Vier Wänden realisieren möchte, ist gut beraten JETZT die WEICHEN zu stellen. Günstiger wird es bestimmt NICHT. Wer seine Immobilie vor einigen Jahren erworben und finanziert hat und in den nächsten 3-5 Jahren seinen Vertrag prolongieren muss, der sollte sich jetzt mit den Angeboten im FORWARD Sektor befassen. Es könnte sich lohnen!