Die Nachfrage nach Immobilien ist in den letzten Wochen nochmals heftig angestiegen. Dabei stellen wir zunehmend fest, dass sich die Anzahl der Freiberuflich Beschäftigten und Selbstständigen deutlich erhöht hat.
Anders als Angestellte oder Beamte unterliegen die Einkommen der Freiberuflichen bzw. Selbstständigen häufig enormen Schwankungen. Diese können sich positiv wie negativ auf die Bonitätsprüfung auswirken: Selbstständige, die den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage planen, sollten nach Abzug der zu erwartenden Miete noch ausreichenden Spielraum für die Bedienung von Zinsen, Tilgung und Rücklagen haben und zwar VOR Berücksichtigung der steuerlichen Ergebnisse, da sich diese erst mit der üblichen „Verzögerung“ von 1-2 Jahren einstellen. Der Kapitaldienst sollte daher „geschmeidig“ möglich sein, auch wenn die Umsätze schwanken. Um den steuerlichen Effekt nicht unnötig zu schmälern, empfehlen wir unseren Kapitalanlegern eine regelmäßige Tilgungsreserve in Form eines internationalen, gemischten Aktiensparplanes anzulegen. Diese sollte auf KEINEN Fall an die Bank verpfändet werden, um im Falle von rückläufigen Umsätzen oder konjunkturbedingten Einkommensschwankungen ggf. darauf zurück greifen zu können.
Selbstständige sollten für die Darlehensbeantragung die letzten 2-3 Bilanzen sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen + Saldenliste vorbereiten. Neben diesem Blick in den Rückspiegel empfehlen wir auch eine Vorausschau für die kommenden 2-3 Wirtschaftsjahre. Das erleichtet die Beurteilung der Bonität und verschafft einen vorausschauenden Überblick über die Bedienbarkeit der Darlehensverpflichtungen. Eine 100% Fremdfinanzierung ist aufgrund der typischen Einkommensschwankungen nicht wirklich empfehlenswert. 15-20% Eigenkapital sollten eingesetzt oder im Depot als Zusatzsicherheit abgetreten werden. Dabei ist unbedingt darauf zu achten, dass sich das Portfolio besser entwickelt als der aktuelle Darlehenszins. Eine Sondertilgungsoption von mindestens 5% p.A. sollte ebenso im Darlehensvertrag verankert werden.
Wir haben uns auf die Beratung von selbstständigen Leistungsträgern spezialisiert, da wir aus der Erfahrung der letzten 3 Jahrzehnte wissen, daß diese Investorengruppe anders als Angestellte und Beamte behandelt werden. Typische Internetkonditionen gelten für diese Immobilieninteressenten meistens nicht, es sei denn sie gehören zu den klassischen Kammerberufen: Ärzte, Rechtsanwälte Steuerberater!
